Здравствуйте, помогите разобраться нормами при перепланировке. Дом 1991 года постройки. Газа нет. Между кухней и жилой комнатой не несущая стена. Был сделан ремонт без согласования перепланировки. Спустя N лет решили всё-таки всё узаконить.
Столкнулся с тем, что очень жесткая позиция администрации района (комиссии) по поводу объединения кухни и комнаты. Хочется сразу подготовиться и оперировать фактами и нормами. На плане речь о спорных помещениях 1 и 3. Ранее была узаконена перепланировка, объединяющая туалет с ванной.

• Есть заложенный проем на кухню на плане отмечен фиолетовым. Замурован проем стенкой из гипсокартона.
• От пола до потолка пробит проем из кухни в комнату шириной 1,3 метра.
• Раковина на кухне осталась на том же самом месте.
• Варочная поверхность осталась примерно на том же самом месте. Тяжело судить по плану БТИ может быть сместилось +- 50 сантиметров вдоль стены.
• Духовой шкаф находится не под варочной поверхностью. а слева от нее в метра. Всё так же в доль той же стены на кухне.

Пока не удалось пообщаться напрямую с администрацией. Общался только с проектными организациями. Из того что удалось узнать получается следующее:

1. Администрация против того, чтобы делать проем как сделан у нас уже фактически, доводы: помещение кухни продливается в жилую комнату и все это теперь становится кухней и по каким-то правилам (не помню точно) запрещено чтобы кухня была под или над жилыми помещениями.
2. У сформированного помещения становится общий воздушный объем.
3. Из кухни перестали ходить в коридор и теперь ходят через жилую комнату. Так нельзя.

Я эти ответы напрямую от администрации не слышал. Сперва хочу подготовить базу для своей защиты, а потом уже идти и спрашивать можно ли так делать и что они будут иметь против.
Но по городу говорят это самая тяжелая администрация для согласования. Суды встают на сторону комиссии с доводом, что нет причин не доверять.

На форуме прочитал тему. У меня возникли вопросы:

1. Действительно ли верно утверждение что при перепланировке действуют нормативы года ввода дома в эксплуатацию. Где можно найти этому юридическое подтверждение.
2. Так и не понял если дом не газифицирован по какому снипу рассчитывается отвод воздуха в час?
3. Является ли перенос духового шкафа равносильным переносу плиты? Или в нормативных документах речь идет только о варочной поверхности?
4. В обзорах судебных практик я находил, что вновь сформированное помещение теперь называется кухней-гостинной. Это юридически закрепленное название или им нельзя ничего доказать, что это больше не кухня и больше не гостинная, а новое единое помещение?
5. Может ли администрация потребовать выхода специалистов на адрес для проведения осмотра того что была ли фактически произведена перепланировка, кто может выйти управляющая компания или специалист из ГЖИ?

1. нет. проект перепланировке должен соответствовать нормам на дату этого проекта. и на момент предьявления уже выполненного. но на чем вам получить согласование- на каком плане\чертеже?
2.по сп 60
3.перенос электроборудования не нормируется.
4.все эти теперь или ныне или ранее упираются в простое- какая теперь у вас жилая площадь в квартире против прежней? не общая, а именно жилая.
5. да. и даже потребовать " вернуть всё в зад" за ваш счет.
вы не указали очень существенной детали- стены жесткости, которые могли выглядеть как перегородки. и это сильно, очень сильно меняет ответ и тут пока всё вилами на воде. от полного " вернуть всё в зад" и до " а никаких проблем с узакониванием", кроме "а какова теперь жилая площадь квартиры".

1. Не совсем понял ваш вопрос: "но на чем вам получить согласование- на каком плане\чертеже?". Есть план БТИ без этой перепланировки.
2. Можете сказать необходимо весь СП прочитать чтобы ответить на вопрос какой расход воздуха в час должен быть? Или касательно воздухообмена в жилых помещениях стоит сконцентрироваться на каких-то определенных разделах?
3. Правильно ли я вас понимаю речь идет о переносе электрооборудования в пределах кухни? А если никакие перегородки не менять и духовой шкаф перенести в гостиную, то от этого она станет кухней или на вид помещения кухня влияет только то, где установлена раковина?
4. Ранее жилая площадь была 17,1+13,2 = 30,3 м2. Фактически спальня всегда была в комнате отмеченной №2. Т.е. теперь жилая площадь стала всего 13,2. Я так понимаю в каких-то нормах это прописано, что должно быть не менее?
5. Немного скорректирую вопрос, а на каком основании они могут это потребовать? Вроде нельзя только лишь по подозрению о перепланировке выходить для осмотра квартиры?
6. Не понял ваш вопрос про "стены жесткости". Стена толщиной 10 см. Это скорее всего всё что я смогу вам сейчас сказать. Насколько я помню к потолку данная стена жестко не крепилась. Точнее можно сказать так: при ее демонтаже из потолка не торчало арматуры, которая бы связывала стену с потолком. В полу, в месте примыкания, та же самая ситуация.

1. на старом плане получить согласование новой планировки7 так у вас итак законной считается только старая планировка. где чертеж с новой на котором можно поставить штамп согласования или не поставить? на чем штампу стоять? где этот чертеж?
2.-5. я могу и еще больше вопросов накидать по теме изобразив непонимание- вы спецом задаете вопросы по признаку как бы так еще поизощренней изобразить непонимание?
6. ну а в администрации кто знает о ваших перегородках в квартире или стенах жесткости- как им согласовывать неизвестно что? вам нужно согласовать- вы и представьте материалы к согласованию.

1. Для этого делается, согласно регламенту, проект перепланировки, я еще не обращался в организацию за этим проектом.
2. Я не знаю, что вас так задело в моем ответе. Я задал уточняющие вопросы того, что мне не понятно, если у вас нету времени или желания отвечать я вас и не принуждаю к этому. У меня нет опыта работы с строительной документаций и нет знаний в разных нормативах. Если вы сможете задать еще вопросы касательно вышеуказанной перепланировки которые укажут на слабые места выполненного решения я готов услышать их.
3. Задам обратный вопрос откуда мне получить для подготовки проектной документации на перепланировку информацию о том какой тип перегородок использовался при строительстве дома в 91 году? Сейчас бегло поискав в интернете, вспомнил, что когда ломали перегородку строитель говорил, что она из гипсолита. Гипсолитовая перегородка может являться стеной жесткости?

"Гипсолитовая перегородка может являться стеной жесткости?"- нет, точно не может. тем не менее в администрации должен быть план с всякими стенами жесткости и они должны сравнить ваши переустройства с этим планом их. и именно потому нужны от вас чертежи- что и как теперь у вас и с ними вы обращаетесь на согласование и на этих чертежах может появиться штамп "согласовано". нет чертежа. то на что поставить штамп? на старый план? так он итак законный. но у вас уже нет той планировки помещений квартиры.
и инспекцию пришлют- сверит. а так ли по факту, как на предоставленных вами чертежах.
кстати прислать могут и по письму от УК, мол грохотал там жилец и есть подозрения в перепланировке и по заяве от соседа тоже.

Странные люди... Странный город... "Слышал", "говорят"... Неужели нельзя напрямую, а не кривыми ходами?

В каждом городе есть местное "Положение о порядке перепланировки". Лежит открыто на сайте Администрации. Там расписан порядок согласований. Кроме того, имеется практика - что согласовывают, что нет.

Например в городе, где моя квартира согласования перепланировки с объединением кухни и смежной комнаты делаются постоянно. Может почти все "хрущобы" так перепланированы.

Чтобы иметь "базу для защиты" надо не слушать, что говорят, а прочитать действующий СП 54.13330.2016 по жилым зданиям. Именно ему должна соответствовать перепланированная квартира. В отношении кухонь там даны определения:


Никаких "кухня-гостиная" больше нет. Главный признак - электрическая или газовая плита. Если электроплита, то проблем вообще нет - называется кухня-ниша и делается проем.

С газовой плитой сложнее. В этом случае остается кухня, но отделенная от смежной комнаты проемом не шире 1500 мм.

Мне только что пришлось побегать с согласованием подобной перепланировки - соединить комнату, в которой я не так давно родился с кухней. Квартира мне досталась после смерти бабушки, вот и пришлось узаконить все, что уже было сделано. Но жива другая бабушка-проектировщик, она и подсказала, как правильно делать.

1. Подавать заявление в комиссию надо не "устно", а с готовым проектом.

2. Обращаться за разработкой такого проекта надо не к кому попало, а в фирму, которая именно этим и занимается. Они обычно даже под одной крышей с АТИ сидят. Сказали куда идти, представили меня и дали даже заготовку проекта.

3. Там проект чуть подправили - указали ширину проема 1500 и оформили как требуется. Учитывая мое происхождение директор даже деньги не хотел брать сначала. Но потом взял, хоть ему было стыдно.

4. С этим проектом пришел в АТИ, там приняли заявление и через неделю пригласили получить Решение Департамента ЖКХ о согласовании перепланировки. Бесплатно.

По количеству комнат:

Сначала мы наметили назвать комнату "кухня-столовая", т.е. она становилась не жилой, а "помещением вспомогательного использования". Но в согласованном проекте осталась и "комната" и "кухня". Количество комнат не уменьшили.

И вообще количество жилых комнат сейчас не является определяющим в современном кадастровом учете. Сейчас строятся и квартиры-студии, в которых ноль жилых комнат. Главное теперь - общая площадь. По ней стоимость рассчитывается, налоги и прочие платежи.

дело не только в кадастровом учете... дело еще и в социальных делах, типа постановка на очередь нуждающихся, соц.нормы, выдача другого жилья взамен утраченного (сносимого). Поэтому от кол-ва жилых комнат и подсчета метража жилых комнат не уходят.

в случае с автором темы он и создал на форуме себе бабушку-проектировщицу, хоть и положение о перепланировке есть только в субьекте федерации. а не городе.

Это в городах, которые сами "субъекты" и где живут люди, уверенные, что только они все знают "за всю Одессу".

А вот у нас, замкадышей, административные регламенты о перепланировках устанавливаются Постановлением администрации города (не являющегося "субъектом").

Положение о перепланировке утверждено Городской Думой. И все это соответствует 131-ФЗ, по которому у мэров полномочий побольше, чем у Губернаторов. Только денег меньше.

Удалось созвониться с представителем администрации. Всё что я писал в первом сообщении мне и было озвучено, никаких других запретов от специалиста, который согласовывает перепланировку не прозвучало.
Я задал вопрос в чем может быть проблема с узакониванием перепланировки если плита и мойка остались на своих местах, но вход на кухню будет осуществляться через бывшую жилую комнату.
Ответ был такой: согласно пункта 24 постановления правительства от 28 января 2006 года N 47, запрещено размещать кухню над комнатами.
Я попытался объяснить, что духовой шкаф с варочной поверхностью остались там, где и были. Мойка точно так же никуда не переезжает. На это специалист из администрации ответил, что пространство воздушное у вас становиться единое и теперь это всё кухня. Без разницы как вы в проекте эти помещения назовете. Если не согласны идите в суд.

Вот тогда не понятно, где граниться того, что называется кухней. Распространяется ли запрет пункта 24 на кухни-ниши, кухни гостинные.



Да городской думой утверждено постановление о регламенте проведения процедуры согласования перепланировки. В нем расписано по пунктам, что и кому нужно предоставить. В какие сроки должна быть произведена оценка проекта администрацией и вынесено решение. Но также там сказано, что проект перепланировки должен быть выполнен согласно нормативным документам. Каких конкретно не уточняется. А в приложении к регламенту есть форма для отказа в тексте которой есть указание ссылаться в типовом ответе на жилищный кодекс статью 27, пункт, 3 в которой оговаривает что “проект не соответствует требованиям законодательства”. И если в регламент так написано, то в форме отказа будет ссылка на этот пункт без расписывания подробностей. Добиться причины почему администрация отказала будет не реально они по их же регламенту ее уже указали…

откойте Жилкодекс , ст.25-ст29 и попробуйте там найти что то про мэра и замкадыщность свою. всё регламентировано федзаконами и все нюансы перечислены. И не путайте административную процедуру согласования с самим регламентированием согласования.
А коль меру скучно, то пусть вам и таблицу умножения для вашего города сделает и гордуме утвердит.

странный вывод. думается мне, что кухня остается кухней, а ИЗОЛИРОВАННАЯ комната превращается в ПРОХОДНУЮ комнату. Но это придется доказывать уже в суде, и похоже в местных судах -Вы проиграете. А, дойдете-ли до ВС?

Как я уже писал, действуете принципиально неправильно. Не надо "созваниваться" и устно разговоры разговаривать.

Надо подавать заявление с приложенным проектом перепланировки. Проект делает проектная организация, имеющая соответствующие права ("лицензия", СРО, союз инженеров и т.п.) и опыт работы. В проекте делается запись о соответствии действующим нормам и правилам.

Если желаемая перепланировка чему-то не соответствует, то и проект они не будут делать. Или подскажут, как сделать, чтобы соответствовала. Вот мне, например, указали размер проема, отделяющего превращающуюся в проходную комнату от кухни не более 1500 мм. И Разрешение было получено.

Проект - это докУмент. С ним можно и в суд идти. А "специалист администрации" с телефонными объяснениями это никто и звать его никак. Завтра там будет другой "специалист" с другим мнением.

Одно дело устные разговоры, а другое письменное решение Комиссии, путь даже с отказом. Это тоже докУмент, который можно опротестовать. Что граждане успешно и делают постоянно.
Ну а сделать примыкающую к кухне комнату проходной это уже практически стандартное решение. Только у вас какому-то "специалисту" вожжа под хвост попала.